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——金地正华漾时代—— 金地都知道是谁，正华是谁？ 河南正华竹桂园置业有限公司为金地集团和河南竹桂园文化旅游公司共同出资。 竹桂园一般人也很少听过，但它开发的项目你肯定去过。 “河南老乐山景区”、 “新密柏崖山景区”、“郑州樱桃沟景区”、“黄帝千古情旅游综合体”等多个文旅项目。目前已开发和正在开发的大型旅游综合园区累计超过100平方公里。 是的，这是一家正儿八经的文旅公司。而这块地，自然是竹桂园打造产业的附赠品，产业要前期投入，还可能亏本，没有一块住宅用地补偿，没人有积极性干的。 这块地还不错，郑政出〔2019〕6号（网）位于二七区的三官中路西、芦庄路北，70年城镇住宅用地，合约67.42亩，容积率大于1.0小于2.5，被正华竹桂园置业有限公司以51651万元摘得，折合楼面价4596元/㎡。 地价确实不便宜，和同南四环线上的昌建君悦府、旭辉正荣首府，地价接近，但明显金地的位置靠东，更受大家待见。 2.5的容积率，又是金地来主导，自然不会有好产品，而且吸取昌建大户型去化慢的败笔。 项目规划6栋20层左右的高层，8栋6-8层洋房，虽然看似高端，但户型很小。 高层只有95平米小三房，115平米大三房 洋房只有105平米三房。 这样的话，12500的售价，首付都控制在40万以下了，舒适度还比周围的纯高层要高，不买这买哪？ 但然，缺陷就是户数太多，67亩小小的地，搞了1100多户。 总体来看，这项目比最新的什么碧桂园名门时代城、华侨城、正商生态城之类的要优质不少。
上和琚比上和院怎么样？ 单从地价看， 2018年8月，上和琚地块取得，22号地76.88亩，容积率1.5，总价151500万元，单价1971万/亩，楼面价为19707元/㎡，成为永威在北龙湖拿下的第二个地块！ 2015年8月，上和院地块取得，郑政东出〔2015〕10号（网）占地约71.4亩，容积率小于1.7，被郑州永隆置业有限公司以12.52亿元的价格竞得，折合单价1753.50万元/亩，楼面价15471.64元/平方米。 三年之间，楼面价贵了约4000元，当时的海马九如府，不过30000多，考虑到还有建造成本的提升，上和琚卖40000出头，还真是不挣钱呢。 从产品来看，上和琚比上和院保守了很多。 上和院71亩，319户，12栋洋房，4排兵营式分布，190㎡、230㎡、270㎡的平层，300㎡的复式，局部300㎡的大平层以及400多㎡的空中四合院。 上和琚77亩，291户，19栋洋房，起步面积190㎡，其中220m²以上占比超过60%，260m²以上占比超过38%。 很明显，上和院的楼摆的不密，小区园林空间更大，是室内空间让渡室外空间。 上和琚则是楼摆的密，点板结合，小区没啥空间了，但每户的空间会比较好。 个人理解，如果说上和院是经典作品的话，上和琚已经是一个北龙湖脸谱化的作品了，面积更小，户型更平庸大众。 上和院，产品瑰丽，气质傲然，不管竞品，不向所谓的客户需求臣服，虽千万人吾往矣，我做出来稀世的产品，你们看不懂是你们的事，爱买不买，就像苹果手机刚出来时，改变客户消费习惯。 上和琚，也是好产品，仍有永威的精细化，但没有永威的创新性了，开始模仿竞品排布，讨好客户了，没有鹤立鸡群的霸气，泯然众人。 看来，豪宅也避免不了首期惊艳，二期随大流的命运。
裕华铁炉又有进展了！！！ 10月10日，郑州3宗城镇住宅用地入市出让，为郑政出〔2019〕74号至76号，分别位于惠济区、中原区、管城区，最终由万科、裕华、碧桂园分食，总成交价达21.5亿元。 其中郑政出〔2019〕75号地块位于中原区学府路南、爱民路西，使用面积74629.59㎡，容积率1.1-3.5。该地块被河南裕华置业以底价9亿元摘得，折合楼面价3446元/㎡。 规划显示，该地块为铁炉村城改地块，需配建9班幼儿园，文化活动站、社区体育活动场地、治安联防站、物业管理、社区便民店、机动车停车场等公共服务设施配套。 而在8月27日，项目的安置地块，郑政出〔2019〕64号（网）已经拿下，安置区名字为铁炉福苑。此次新摘取的75号地，应该是项目摘取的第一块商品房用地 裕华置业开发铁炉项目之前盛传和万科合作，但现在裕华已经基本全都独立操盘了，没有卖身，表扬一个。 当然，裕华也是很进深，请了睿意德铁炉项目提供服务。 铁炉城改项目位于郑州西四环以东，规划占地面积约1600余亩，规划总建筑体量近300万平方米。 体量不小，常西湖的大盘太多了，裕华这项目位置不能算多好，一方面建设路以北，已经不属于常西湖新区的范围了，另一方面，周边铁路、下穿隧道多，还有好几条路待修，区域挺复杂的。 不过胜在交通便利，地铁1号线从地块中间穿行而过，并有铁炉站和兰寨站两个地铁站点位于项目地块之内，此外郑州市规划的地铁14号线也在铁炉站设置站点，目前也已经开通，标准地铁盘吧。 目前常西湖该起的都起了，价格也比较平稳了，裕华这项目估计14000左右。 不过，个人对裕华期望值不高，毕竟裕华优质项目几乎为零，都是刚需中的刚需。估计和华瑞紫韵城一个档次。
土地新规出台，文旅类项目或将绝版。 近期，郑州不吭不哈的出了条腹黑的规定。 国土新规：全市范围内土地出让涉及招商引资和产业用地的，不得搭配商品住房以混合方式供应，并设置前置条件。目的就是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。 华侨城、恒大、建业等靠产业来圈地的估计都有点坐不住了。 就在刚过去的国庆节，建业电影小镇大火，日销16000根烤肠的段子刷屏了，而这个小镇能诞生，则是因为对应着一个住宅项目——建业橙园。 而在之前，恒大凭借新能源汽车产业，在东港圈了上千亩住宅用地，地价优惠到大白菜价了。对外界都说造车短期内难以盈利，恒大则胸有成竹。他们跟地方zf谈判时，会建立一个模型，预估在当地建厂时的亏损，然后凭此模型要求地方zf配套住宅用地。同理，恒大文旅板块。 二七华侨城也凭着华侨城文旅小镇的概念，先圈出来两块住宅地，先卖着再说，毕竟光鲜的文旅板块营收年年不景气，还要靠毛利80%的地产板块输血。 说出去高大上的产业、实业、科技，都是赔钱货，最后还是要靠房地产来擦屁股。 但从此以后，这类靠地产输血的虚假产业项目，都将不复存在了。 我们需要的是能独立生存，真刀真枪抢占市场的优质产业项目。而地产商们，又少了一条拿地的路子。 最受打击的莫过于绿博板块，文旅小镇类项目或将绝版。 因为单纯的靠文旅营收盈利，全世界能做到的只有迪士尼。像方特欢乐世界、绿博园、如果只靠卖票收入，没有补贴返还，早倒闭了球。
呵呵，东润做产品自high型，其他方面做不上来，客户也不会买账
品牌地段装修什么的大家谈的很多了，我只是来谈这个连廊设计，学名分离式核心筒设计。初衷是为了中间户南北通透和提高得房率，奈何咱们大河南业主并不领情，宁愿封住，万科又是一家客户为导向的公司，业主提议封就封吧。其实，纵观全国楼市，分离式核心筒都是趋势，不通风的房子，住过的人都知道又多不爽。龙堂业主们不会到夏天时又吵着拆掉吧。业主最担心的无非是安全，我对比了龙堂和其他连廊项目，发现万科这次这个设计确实不好，龙堂基本是两梯四设计，但两部电梯集中在西户，东户出行，必须走连廊，高楼层业主每天看高空风景，确实糟心。反观其他楼盘连廊设计，电梯分开，一边一个，不穿连廊就可进入电梯，成了实际意义上的一梯两户，大大降低了安全隐患。可能当初设计有其他考量因素吧，但还是希望开发商们能多替购房者考虑，以免龙堂这种情况再次出现。附连廊照片，目前龙堂只剩几套190以上大平层卖了，期待二期，看万科如何***盘。我个人还是觉得连廊不要封吧，或者用推拉窗镂空窗封，通风真得非常非常重要。
出于什么目的要买？投资？自用？
什么价位啊？郑州写字楼市场哀鸿遍野，10年之内价格别想涨，严重供过于求，而且，建业做写字楼经验不咋样。
祝福红城
。业主最担心的无非是安全，我对比了龙堂和其他连廊项目，发现万科这次这个设计确实不好，龙堂基本是两梯四设计，但两部电梯集中在西户，东户出行，必须走连廊，高楼层业主每天看高空风景，确实糟心。反观其他楼盘连廊设计，电梯分开，一边一个，不穿连廊就可进入电梯，成了实际意义上的一梯两户，大大降低了安全隐患。可能当初设计有其他考量因素吧，但还是希望开发商们能多替购房者考虑，以免龙堂这种情况再次出现。附连廊照片，目前龙堂只剩几套190以上大平层卖了，期待二期，看万科如何***盘。我个人还是觉得连廊不要封吧，或者用推拉窗镂空窗封，通风真得非常非常重要。
