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——正商祯瑞上镜—— 正商五境，祯瑞为上。 正商的品质FLAG，不是说进了北龙湖就树起来了，善水、珑水、丰华只能说扒了扒豪宅的边，无论地段、定位，都算不上最好。 只有祯瑞上镜能代表。 从地段来看，祯瑞上镜应该是北龙湖南岸最牛逼的地块，干净、安静，不临主干道，周围全是住宅地，没有不利外部因素，比较靠近龙湖金融中心。地块规模也比较大，103亩，在以五六十亩小地块规划的龙湖南岸，这样大的地真没几块。 大地块好做景观，北龙湖项目都吹自己景观多好多好，其实除了大门、立面做做，我真不信那些50亩的小地，能做出啥花来？扣掉建筑密度，绿化率了了，如果一楼再全送了院子，整个小区估计只剩个中轴巴掌大的景观了。 祯瑞上境的空间比较大，设计了一个宽36米，长130米的中央景观带，这个景观中还包含了500平米的下沉采光庭院，以及2600平米的地下下沉式会所。这样就会显得空间很大，层次丰富。 从产品来说，正商打造了23栋6层洋房，注意这里可不是珑水丰华之类的7+1层伪洋房。同时，不再做小户型，一共只规划了三种户型，175四房、190四房和240的五房。大部分户型的面积段是190平和240平，主力户型则是190平的四房户型。 当然价格不菲，祯瑞的单价要比珑水丰华规格2000-3000左右，北龙湖备案价32000，超出备案价部分，首付多掏200多万。 不过，正商祯瑞虽好，当仍然是一个没有明显突破的项目。各项都不错，但不像永威上和郡那样个性鲜明。 如果和中建七号院、融创中原壹号院等同区位楼盘相比，突出卖点不多。
在龙屁股这个三角区域里，丰华的位置还算不错的。 恒大悦龙台、正商善水上境、亚新茉莉、正商珑水上镜几个盘，要么临北三环、要么被安置房包围、要么离铁路太近，虽然贵为豪宅，可惜产品品质再好，也难以避免外界不利因素的影响，有打算入手的可以实地去感受下，尤其是恒大悦龙台，去过的自然明白。 丰华上镜则是不临大路，还有郑大一附院与安置房隔离。最重要的是，地块西侧临河以及700多亩的新发展体育东运河公园，够私密生态。 丰华和珑水户型一致，主力户型都是145平/180平，算是北龙湖面积段里比较小的，而别人起步户型180，大的500也有。这样的结果，就是人们认为正商做豪宅也只会做豪宅里的刚需，正商辛苦经营的口碑又废掉了。 就算你有德国蒂森克虏伯的电梯、意大利迪瑞铜木装甲门、法国罗格朗的开关和插座、霍尼韦尔的新风系统、大金的中央空调、英国皇家御用的劳芬马桶、德国汉斯格雅的花洒和龙头等高品质的装修，但你的定位比别人低，只是想控面积控总价走量，那口碑就树不起来。 此外，丰华的卖相也不好，梯形地块，68亩地规划了13栋7+1层洋房，显得密密麻麻的，三个单元的连体楼太多，把小区空间封的死死的。其实正商可以学学别人，多做点式楼，单体楼，错落有致，小区看着品位高。当然，不否认连体楼的建筑成本会低点。 如果按差地块匹配小户型的惯例，个人认为正商去龙湖北岸更好，那里的地块比较便宜，环境也要弱一些，挺适合正商这种刚需走量型房企。 但走量不是贬义词，同样作为北龙湖较低档次的项目，正商在北龙湖的表现，可比中海强多了，个人认为可能比保利、康桥还要好些。
——中原华侨城—— 久违的中原华侨城终于公开具体的产品规划了。 相比现在如火如荼的二七华侨城，中原华侨城的进展堪称龟速。2018年12月就拿了三块地，生生拖了整整一年，要开盘还要再等个小半年。 住宅地分为一号院和二号院： 中原华侨城一号院，住宅用地，占地55亩，容积率3.0，折合单价683.23万元/亩，折合楼面价3416元/㎡。 中原华侨城二号院，住宅用地，占地50亩，容积率3.0，折合单价682.69万元/亩，折合楼面价3413元/㎡。 三号院是商务金融用地，占地33亩，容积率4.0，折合单价750.07万元/亩，折合楼面价2813元/㎡。三号院预计会全做成公寓。 这些地块都不大，但地价还是很划算的，基本和常西湖新区的城改地一个价格，随便卖都能获得较高的利润率。当然，代价是华侨城得做一些牛叉配套。 与主打欢乐海岸系的二七华侨城不同，中原华侨城的特色是有欢乐谷大型游乐园，当然，这些文旅配套太遥远，我们先看看刚出的住宅。 华侨城一号院规划7栋高层+4栋洋房+2栋商业配套，规划总户数：986户，停车位：1018个(地上7个，地下1011个。其中普通车位909个，充电车位102个)。 中原华侨城二号院规划8栋高层+1栋幼儿园+2栋商业配套，规划总户数：880户，停车位：917个(地上23个，地下894个。其中普通车位804个，充电车位92个)。 可以看出，中原华侨城的规划更刚需，高层为主，毕竟不能和容积率2.5的二七华侨城媲美。 之前二七华侨城凭借低密，主打的是刚改客户，比市面上通常的89平小三房要大个10几平方。 从目前中原区三环外的市场情况来看，仍以刚需为主，估计中原华侨城也是89-120平。 由于在四环外，预计售价13000左右，基本和汇泉西悦城持平。
郑州最新城市发展方向：东强、西美、南动、北静。 所谓北静意思是北部要静下来，依托黄河生态文化建设。突出“自然风光+黄河文化+慢生活”，打造郑州的“后花园”，将水、滩、林、文化、产业等作为一个有机体系研究规划。 而现在的北边，已经不那么安静了，随着最近地铁二号线延长线通车，金达路、毛庄、迎宾路站几个站点，就足以把二号线塞满，躁动的很。 夏季夜晚的月湖广场，伴随着喷泉的舞动，也是人潮汹涌。 但是，相对南动偏物流，北静生态宜居的属性算是坐实了，我身边不少购房者，如果不买东区，就必然选北区的项目。 中海湖滨世家算是性价比高的项目。总占地约63亩，共规划13栋住宅，其中7栋105-140m²的高层，6栋以144m²的四房为主的洋房，容积率约为3.49，绿化率约为31%，精装交付。 7月开盘时，14000的均价，还是精装修，的确吸引人。 但需要注意几点： 第一，中海短期与地铁无关，1公里之内的只有地铁7号线，预计2024年通车。 第二，中海的车位配比极低，1:0.8，这也是中海敢于低价的原因，楼盘赚钱多少，全看车位多少，车位越少，成本越低。不过，这也注定了小区业主们停车的不幸。洋房业主起码一户两车位，高层肯定不够。 第三，周边的教育资源，主要是服务碧源业主的，碧源业主有限享受学位，学费等优惠。而中海的业主享受不到。 如果刚需建议考虑中海，如果改善买洋房的，个人建议碧源的洋房更好，从中海北龙湖的洋房作品来看，品质真的一般，盖出来安置房的感觉。
呵呵，东润做产品自high型，其他方面做不上来，客户也不会买账
品牌地段装修什么的大家谈的很多了，我只是来谈这个连廊设计，学名分离式核心筒设计。初衷是为了中间户南北通透和提高得房率，奈何咱们大河南业主并不领情，宁愿封住，万科又是一家客户为导向的公司，业主提议封就封吧。其实，纵观全国楼市，分离式核心筒都是趋势，不通风的房子，住过的人都知道又多不爽。龙堂业主们不会到夏天时又吵着拆掉吧。业主最担心的无非是安全，我对比了龙堂和其他连廊项目，发现万科这次这个设计确实不好，龙堂基本是两梯四设计，但两部电梯集中在西户，东户出行，必须走连廊，高楼层业主每天看高空风景，确实糟心。反观其他楼盘连廊设计，电梯分开，一边一个，不穿连廊就可进入电梯，成了实际意义上的一梯两户，大大降低了安全隐患。可能当初设计有其他考量因素吧，但还是希望开发商们能多替购房者考虑，以免龙堂这种情况再次出现。附连廊照片，目前龙堂只剩几套190以上大平层卖了，期待二期，看万科如何***盘。我个人还是觉得连廊不要封吧，或者用推拉窗镂空窗封，通风真得非常非常重要。
出于什么目的要买？投资？自用？
什么价位啊？郑州写字楼市场哀鸿遍野，10年之内价格别想涨，严重供过于求，而且，建业做写字楼经验不咋样。
祝福红城
。业主最担心的无非是安全，我对比了龙堂和其他连廊项目，发现万科这次这个设计确实不好，龙堂基本是两梯四设计，但两部电梯集中在西户，东户出行，必须走连廊，高楼层业主每天看高空风景，确实糟心。反观其他楼盘连廊设计，电梯分开，一边一个，不穿连廊就可进入电梯，成了实际意义上的一梯两户，大大降低了安全隐患。可能当初设计有其他考量因素吧，但还是希望开发商们能多替购房者考虑，以免龙堂这种情况再次出现。附连廊照片，目前龙堂只剩几套190以上大平层卖了，期待二期，看万科如何***盘。我个人还是觉得连廊不要封吧，或者用推拉窗镂空窗封，通风真得非常非常重要。
