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2020年7月8日，郑州杨金片区郑政出〔2020〕23号（网）公开挂牌出让，最终碧桂园以8.42亿元摘得该地块，成交单价1278万/亩，溢价率达到71%。 该地块位于杨金路南、博学路东，南侧地块为康桥香麓湾，西侧紧邻贾鲁河，东侧未出让住宅地块，北侧为正在修建中的杨金路（东三环以东）部分。该地块土地面积43913.77平方米（折合65.87亩），限高51米，容积率1.1-2.5。地块起始价4.93亿元，起始楼面价4495元/平方米，而熔断价7.41亿元，竞地价最高限价9.87亿元。 地块是郑州少见的公开出让的储备净地，虽然传闻前期建业一直跟进协助做一级土地整理工作，但是最终还是以储备地的形式挂牌，当时徐书记主抓的中原科技城已经公开上马，龙湖北岸大批量地块重新调整规划，大批量住宅地调成产业地，杨金片区再次跟着小火一把，最终挂牌期吸引了包括中海、华润、远洋、保利、金茂、万科、华发、碧桂园、华侨城、平安不动产、金科、正荣、美的、旭辉、雅居乐、中梁、融信、禹洲、阳光城、金地、新城、华宇、敏捷、奥克斯、建业等几十家房企出动70多个马甲进行竞争，竞拍前，多家房企在外寻找复垦券资源，以增加壳子数量，加大中标概率，最终由马甲多达5个碧桂园成功竞得。果然有钱人得之，5个马甲光保证金近20亿！ 先来看看地块的先天条件： 杨金片区即金水科教园区，区域定位：“中原经济区创新服务核心，郑州都市区生态宜居精品区域”，围绕“中原智慧核、郑州生态城”的核心目标，规划区的主体功能定位为生态智慧新都。 金水科教园区与北龙湖中原科技城、龙子湖云湖智慧城距离近，产业格局相呼应，具备充足的高端产业人群导入基础，有巨大潜力发展成为高端产业区、改善型居住区。 以贾鲁河为界，金水科教园区划分为东片区和西片区。 金水科教园区西部片区有马头岗机场、污水处理厂、金水区垃圾分拣中心、大片的安置房等种种不利因素。 金水科教园区东片区安置房较少，贾鲁河景观资源丰富，鸿园、清水苑、瀚海尔湾、康桥等项目的产品和前期的深耕也赋予了区域的改善属性。 区域的教育和医疗规划较为充足，不过落实还需要时间。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 因为杨金片区都收到机场的限高要求，天玺湾同样位于空军郑州机场侧净空保护区内，限高51米， 而且需要单独配建幼儿园，所以在配建幼儿园和限高的情况下，碧桂园选择了片区流行的纯小高层设计。 地块总占地65.87亩，总建筑面积约14.9万方，整体容积率2.5，绿地率30%，规划12栋住宅精装修交付。 此次的项目定位是刚需、改善均可选择，最小的户型有78㎡的两房，三房上可选择空间也比较充足104㎡-129㎡三种面积段，可以根据自身的米米和需要选择，剩下一个143的四房户型。 78的户型虽然是小户型，但是作为边角户型依旧做到了全房间通亮，两个卧室、餐客厅均带飘窗采光优越。而且这个小户型给了不少刚需入住区域的机会，毕竟总价低出不少。104、117的都是市场常见的连廊南户和中间拼接户，这种户型买的越高采光越好。129和143的两个户型各有千秋，129的大横厅设计还是非常不错的,143更是标准的一梯一户的洋房户型。整体而言户型设计上，户型中上，碧桂园给的可选择性还是比较大的。 从去年7月拿地到现在还没有对外销售，正常5个月时间足矣办理下来预售证，碧桂园似乎不愿意在市场不好的时候开盘，也许在等下一个风口，作为杨金片区的第二个天系列产品，第一个和国控合作交房的效果不堪回首，此次能否挽回一点颜面，三少看难，毕竟都是标准化的东西，主要看管控能力了。预计价格2.2+
泰莱尚院项目堪称马甲大王，横穿十年郑州房地产市场，来康康这个马甲大王的前生往事。 2011年以凯运楼案名开始开始内购，2013年换马甲：正印摩卡时光，2014年正印良品，2015年改名万吉一品，2016年万吉花园，2018年郑银桂府，2021年泰莱尚苑。 每次都想洗心革面重新做人？可是一两年后发现又是不行，不紧是换马甲，规划也在不停地调整。 回到项目本身，泰莱尚院位于管城区 中州大道金岱路向东500米路北 区域，项目占地面29085.21 ㎡，建筑面积约120000 ㎡，容积率2.91 绿化率30%。规划了1栋27层高层、2栋小高层、5栋洋房，妥妥的大杂烩设计。高层从68三房-127三房，户型设计比较拉胯，不过有小两房的存在，倒是投资或者刚需的福音，单轮户型来讲，周边的在售项目均可以吊打他。 项目所处的地理位置优越，三环内，4号线果树所地铁口500米，标准的地铁盘，而且周边涵盖幼儿园、小学、中学林立，生活配套等都比较齐全。 购房者要选择一个优秀的房地产项目首先是开发商、其次是地段、然后是户型规划，这个顺序切不开搞反了，特别是这几年轰烈的城改带来的融资红利正在慢慢消失，国家对三道红线的监管越来越严格，本土房企强如名门鑫苑均陷入资金困局导致项目延期的延期，停工的停工，最后还是苦逼的买房老百姓买单，所以擦亮您的眼睛，现在五证齐全已经早不是护身符，多少五证齐全的项目毁在了开发商资金链断裂停工的阶段。 如果这个楼盘是个好楼盘有个好的操盘手不至于拿地10年了还在卖，开发商一直都是原始的拿地企业，历经各种股权变更企业更名，其他人投资撤股等一系列操作可见资金压力有多大，如果没有资金压力，这个小地块恐怕5年前都交房了。三少不相信开发商目前具备稳定能支撑到交付的资金链，所以这个楼盘还是风险极大的。 虽然泰莱1.47的价格相比三环外的振兴很香，但是你图他的利息，他图你本金的事历历在目，所以选择北边1.5的阳光城都比这个靠谱多了。
天字出品，必属精品？ 碧桂园“天字系”产品天悦湾落户高新。作为碧桂园西湖项目的开发用地，因为地块位置处于三环内的核心区域，所以碧桂园有意把它给西湖项目做个分割脱离，于是乎全新的天悦湾项目横空出世。 2020年12月21日，郑州高新碧桂园房地产开发有限公司以底价65875万元摘得郑政高出[2020]19号(网)地块。该地块位于外方路东、汾河路南。出让面积41156.9㎡，起始价65875万元，竞买保证金32938万元，最高限价131750万元，建筑密度30%，建筑高度<100米，投资总额≥98800.52万元。地块容积率小于4，属于安开混合住宅兼容商业用地。 碧桂园天悦湾项目规划4栋高层+3栋小高层+1栋商务办公楼+一配套幼儿园。其中10#商务配套楼放在了项目西北角，后期做分割管理。 项目本身内部规划较为合理，北侧和西侧为高层建筑，东侧和南侧为小高层设计，这样高层低处的采光也能达到很好。 户型以89三房、117三房和143四房为主。89三房依旧为标准的连廊户型的中间户，只不过天悦湾换上了最近流行的南向大阳台设计，客厅和一个卧室的阳台连通。采光好空间也显大。 117户型为拼接中间户，户型南北比较长，餐厅处会线暗，不过南北对流的通透性和大客厅的视觉感还是不错的，南向一体阳台的长度约7米+。作为拼接的中间户，这个户型从南看市凹进去的，所以优先建议选择8#楼和1#楼，这两个楼层前面均无遮挡，采光无敌，不建议选择9#。 143户型有两个，一个是东西向横厅设计的高层三房户型，这个户型突出一个餐厅客厅大横厅设计，但是只有三个卧室，位于高层边户8\9#西边户还要注意西三环高架的噪音污染。小高层的143户型就更为合理，四面宽朝南，四房设计多出一个功能使用空间，南北双阳台纯通透，唯一可能感觉入户后东西向走廊略长。 天悦湾周边配套较西湖的地块成熟了太多，往北是大学科技园，往东是华强广场和五龙路片区，片区内学校、医院、各种购物广场生活配套一应俱全，而且秦岭路五龙口地铁在建。区域上一个新盘还是口碑崩塌后的五龙新城换了个盛悦府在售，其他的几无新盘，对于休要骗我出三环的区域购房者来讲还是挺有吸引力的。 碧桂园的产品目前在郑州已经算比较拉胯的了，抛开销售量，无论是房屋质量还是装修水平，碧桂园更像是唯一掉队的TOP5。对于开发商就是仁者见仁智者见智吧。预计价格1.6+
华侨城在郑州的两个文旅综合体都全部落地，华侨城中原项目落址中原新区须水河核心片区，位于中原西路两侧，规划面积6.1平方公里，投资建设集欢乐谷、欢乐海岸、水公园、海洋公园等产业为一体的文旅产业综合项目。其中滨水绿地及遗址公园用地2000亩，产业及商务商业用地1220亩，合计占比约80%。居住用地约800亩，占比20%。 相比二七华侨城，中原华侨城的定位为娱乐旅游欢乐谷等模式，未来和方特绿博东西相望，也解决了西区广大人民游玩设施不足的困局，不至于玩个过山车从西郊跑到绿博 产业综合体项目，依旧是住宅用地现行，毕竟前期土地整理也花费不少精力，先给两块地笼络下开发商的心和资金，在开始后续的开发工作。华侨城在售两块住宅用地均在中原路北侧，一期中原华侨城·曦城华樾分东西两个地块，2.99容积率，35%容积率，西地块7栋高层+4栋洋房，东地块规划8栋纯高层；其中89-127㎡三房，135㎡四房，洋房建面约126-139㎡三房为主。 户型上不吹不捧，基本可以打分90，没有明显的缺陷，而且高层110多的纯边户南北通透和南北双阳台确实很不错，洋房户型基本都是市场套娃，一个模子刻出来的，不过也说明这种户型的受欢迎度较高。就是两家入户门离得太近比较烦 华侨城100%的配套都在中原路南，陇海路北，这两块地在中原路北，一条大路隔开颇有被分离的感觉，享受不到整体配套的加持，再加上西北侧还有高铁线路。个人感觉还是比较期待南侧配套住宅的位置和氛围。不过目前zf和华侨城合作也不是傻子，华侨城后续住宅配地必须要启动配套设施及游乐设施的落地才行，就看双方博弈的程度了。 作为西四环外的“连片改造”位置得天独厚，须水河景观带、南水北调工程等水系加持下生态景观资源优异。而郑州欢乐谷将是华侨城在国内的第十座欢乐谷主题公园，娱乐游玩、产业科技、地标建筑，规划的浩瀚庞大，没有小10年完全落地不了，不过现在看来确实是价值洼地，目前高层在售1.1+，洋房1.5+。三少建议刚需慎重，改善可以考虑，不过后续南侧地块价值更优
亲，您去看看郑州市人才公寓的要求，是不是高端人才
写的时候总觉得哪里不对，多谢提醒，毕竟老胡布局大河南
户型确实差，环境的话，市区内都差不多吧，毕竟不是三环外临湖啥的，凑合
现在连央企华润都在维权了
。对于开发商就是仁者见仁智者见智吧。预计价格1.6+
