guhfgvf 房产评论师
发表于:2019-10-13 21:22

上和琚比上和院怎么样?
 
单从地价看,
 
2018年8月,上和琚地块取得,22号地76.88亩,容积率1.5,总价151500万元,单价1971万/亩,楼面价为19707元/㎡,成为永威在北龙湖拿下的第二个地块!
 
2015年8月,上和院地块取得,郑政东出〔2015〕10号(网)占地约71.4亩,容积率小于1.7,被郑州永隆置业有限公司以12.52亿元的价格竞得,折合单价1753.50万元/亩,楼面价15471.64元/平方米。
 
三年之间,楼面价贵了约4000元,当时的海马九如府,不过30000多,考虑到还有建造成本的提升,上和琚卖40000出头,还真是不挣钱呢。
 
从产品来看,上和琚比上和院保守了很多。
 
上和院71亩,319户,12栋洋房,4排兵营式分布,190㎡、230㎡、270㎡的平层,300㎡的复式,局部300㎡的大平层以及400多㎡的空中四合院。
 
上和琚77亩,291户,19栋洋房,起步面积190㎡,其中220m²以上占比超过60%,260m²以上占比超过38%。
 
很明显,上和院的楼摆的不密,小区园林空间更大,是室内空间让渡室外空间。
上和琚则是楼摆的密,点板结合,小区没啥空间了,但每户的空间会比较好。
 
个人理解,如果说上和院是经典作品的话,上和琚已经是一个北龙湖脸谱化的作品了,面积更小,户型更平庸大众。
 
上和院,产品瑰丽,气质傲然,不管竞品,不向所谓的客户需求臣服,虽千万人吾往矣,我做出来稀世的产品,你们看不懂是你们的事,爱买不买,就像苹果手机刚出来时,改变客户消费习惯。
 
上和琚,也是好产品,仍有永威的精细化,但没有永威的创新性了,开始模仿竞品排布,讨好客户了,没有鹤立鸡群的霸气,泯然众人。
 
看来,豪宅也避免不了首期惊艳,二期随大流的命运。

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